인천 서구 검암동 아파트 담보대출, 채권액이 시세 70%를 넘는 상황에서 선택한 현실적인 방법

이번 케이스는 “시세는 높게 보이는데도 왜 통대환이 어려운가”가 핵심이었습니다. 결론부터 말씀드리면, 현재 기대출의 선순위 채권액 비중이 시세 대비 높은 구간(대략 70% 초과)에 위치해 있어, 갈아타기(통대환)로 한 번에 구조를 바꾸기엔 승인 여지가 크지 않은 상황으로 판단했습니다.

검토할 때 실제로 확인한 포인트는 아래와 같습니다.

1) 시세 판단

KB 시세와 민간 시세(여러 추정가)가 범위로 다르게 형성돼 있었습니다.

대출 심사에서는 “어느 시세를 기준으로 LTV를 산정하는지”가 핵심이라, 조회가 높게 나온다고 무조건 가능한 구조는 아닙니다.

2) 선순위 채권액 비중(가장 중요)

기대출이 1억 원대 초반 수준으로 잡혀 있고, 그 중 실사용금액도 7천만 원대가 포함된 형태였습니다.

이 채권액이 시세 대비 70%를 넘으면, 추가 감정을 받더라도 LTV 관점에서 통대환 여유가 거의 없거나 역부족인 경우가 많습니다.

3) 차주의 형태(프리랜서)와 추가 부채

프리랜서의 경우 소득 확인 방식에 따라 가능 한도와 금리가 달라질 수 있고,

타부채가 함께 있으면 DSR(총부채원리금상환비율) 관점에서 통대환 구조가 더 불리해질 수 있습니다.

4) 명의/전입(기본 전제 조건)

명의 구성(단독/공동), 실제 전입 여부, 실거주 여부에 따라

추가자금 진행 가능 상품군이 달라질 수 있어 이 부분을 선확인하도록 안내드렸습니다.

그래서 이번 상담은 “통대환 시도”보다는 “추가자금만 가능한 범위에서”를 우선순위로 두고, 가능한 라인을 좁혀서 안내드렸고, 조건상 은행권보다는 후순위/대부 쪽까지 함께 열어두는 방향으로 정리했습니다. (특정 금융사 홍보 목적이 아니라, 현재 담보여력 구간에서 현실적으로 접근 가능한 선택지를 기준으로 설명드린 것입니다.)

명의 구성과 전입 여부, 그리고 현재 기대출의 정확한 채권최고액/실잔액 구조를 한 번 더 정리해주시면, 추가자금 가능 범위를 더 보수적으로(안전하게) 산정해서 다음 단계 안내드리겠습니다.