근린생활시설 담보대출, 감정가 대비 한도 계산이 가장 어려웠던 이유와 정리 방법

근린생활시설(근생) 담보대출은 주택담보와 달리 “감정가 중심의 담보가치”와 “임대현황 및 자금용도”가 함께 보입니다. 이번 사례는 이미 선순위 담보대출이 있는 상태에서 추가 자금이 필요하셨기 때문에, 저는 아래 순서로 판단 기준을 정리해 드렸습니다.

1) 담보가치 기준 정리

감정평가 금액은 8억 원대 중후반 수준, 시세는 10억 원대 초반으로 형성된 상황이었습니다.

추가 대출은 통상 시세보다 감정가를 더 보수적으로 반영하는 경우가 많아, 감정가 기준으로 “총부채 한도”를 먼저 계산하고, 그 한도 안에서 기존 선순위 잔액을 제외해 추가 가능 범위를 추정하는 방식으로 접근했습니다.

2) 기존 선순위(기대출) 영향

기존에 1억 원대 중후반 수준의 담보대출이 있어 추가로 2억 원대 후반까지 희망하실 때는 총 담보부채비율(LTV) 관점에서 “가능 구간인지”를 먼저 확인하고 가능 구간이라면 금리/상환방식/만기 구조를 조정해 월 상환 부담이 과도해지지 않도록 설계를 검토했습니다.

3) 건물 사용 형태(자영업 예정 + 임대 혼합) 체크 포인트

1층 직접 운영 예정, 나머지 층 일부 임대 형태처럼 “자가사용 + 임대수익 혼합”은 흔한 구조입니다.

다만 심사에서는 아래를 주로 확인합니다.

• 임대차 현황(보증금/월세는 필요 이상 상세 수치보다 ‘임대 존재 여부와 규모’ 중심으로 정리)
• 공실 여부 및 임대 안정성(층별 현황 정리)
• 사업/소득 증빙 가능 범위(직장인/개인사업자/프리랜서 중 해당 형태에 맞춰 준비)

4) 오피스텔 매수 목적의 후순위 자금 계획

오피스텔 구입을 위한 후순위 대출은 기존 담보(근생)에서 추가로 끌어오는 방식인지 아니면 구입 대상 오피스텔에 별도 담보를 설정하는지에 따라 조건과 리스크가 크게 달라집니다.

그래서 이번 상담에서는 근생 담보에서 추가 한도를 먼저 확정 가능한 범위로 정리하고 오피스텔 건은 계약 일정과 필요 자금 시점을 기준으로 “자금 공백이 생기지 않게” 순서를 나누어 검토하는 방향을 제안드렸습니다.

추가로 확인되면 더 정확해지는 정보(상담 시 안내드리는 범위)

• 근생 등기상 용도 및 면적 구간
• 최근 임대차 현황 요약(층별 공실 포함)
• 기존 대출의 금리/만기/상환방식
• 자금 사용처(오피스텔 계약금/중도금/잔금 등 시점)

원하시면 현재 서류 준비 가능 범위를 기준으로, “추가 가능 한도 범위”와 “후순위 진행 시 유의점(금리, 만기, 상환 리스크)”을 같이 정리해 드리겠습니다. 계약 일정이 있다면 일정에 맞춰 가장 안정적인 순서로 다시 맞춰보셔도 됩니다.