이번 케이스는 신용 자체는 매우 우수한 편이었지만, 실제 승인과 한도를 좌우하는 핵심은 DSR(총부채원리금상환비율)과 기존 부채 구성에 있었습니다. 특히 마이너스통장(한도대출)은 “현재 사용액”보다 “한도 자체”가 DSR 산정에 불리하게 반영되는 경우가 있어, 체감보다 DSR이 크게 튀는 패턴이 자주 나옵니다.
이번 상담에서 제가 먼저 확인하고 정리한 포인트는 아래와 같습니다.
1) 기본 현황 정리
- 매매금액: 6억 원대 초중반
- 필요자금(요청금액): 3억 원대 후반 수준
- 소득: 연 5천만 원대 중반
- 신용점수: 900점 후반대~최상위권
- 기존 부채: 마이너스통장 3천만 원 안팎(금리 5%대 초반 수준)
- 보유주택: 1주택 추가 보유(매도 계획 없음, 기존 담보대출 없음)
2) 왜 DSR 40% 이슈가 핵심이었는지
주담대는 “담보가치”만으로 결정되지 않고, 소득 대비 원리금 상환 가능액(DSR) 안에서 한도가 제한됩니다.
마이너스통장처럼 만기일시상환 성격의 부채는 산정 방식상 불리하게 잡히는 경우가 많아, 신용이 좋아도 DSR에서 막히는 상황이 생깁니다.
따라서 이번 건은 금리 비교보다 먼저 DSR을 안정화시키는 접근이 중요했습니다.
3) 고객 요청 조건별 현실적인 체크 포인트
원금균등상환 요청
원금균등은 초기 상환 부담이 커서 DSR에 더 불리하게 작용할 수 있습니다. 가능 여부는 은행/보험사 등 취급기관별 DSR 산정 방식과 고객님의 다른 부채 구조를 함께 보고 판단했습니다.
1년 거치 가능 여부
거치가 가능하면 초기 원리금 부담이 줄어 보이지만, 상품 구조에 따라 DSR 산정에는 그대로 반영되거나 제한이 걸리는 경우가 있습니다. “가능/불가”만 보는 게 아니라 DSR에 어떤 방식으로 반영되는지도 같이 확인했습니다.
중도상환수수료 일부 면제 요청
중도상환수수료는 보통 구간(기간)과 상환 비율에 따라 달라집니다. 고객님처럼 부담을 느끼는 경우, “협의 가능한 범위”가 있는지(예: 일부 비율 면제, 특정 조건 충족 시 우대 등)를 함께 점검했습니다. 다만 이 부분은 기관/시점/상품에 따라 유동적이라 확정 표현은 피하고, 가능한 시나리오로 정리했습니다.
MCI 가입 여부
MCI(모기지 신용보증)는 상품 구조상 가입이 필요한 경우가 있고, 한도/심사에 영향을 주는 경우도 있어 사전에 체크했습니다.
4) 이 사례에서 중요했던 진행 순서(전략)
기존 한도대출(마이너스통장)이 DSR에 미치는 영향부터 수치로 환산
상환방식(원금균등 vs 다른 방식)과 거치 조건이 DSR에 주는 차이를 비교
보유주택이 있는 상태에서 적용되는 규정(지역/시점별)과 가능한 상품군을 먼저 좁힘
잔금일 일정에 맞춰 승인 가능성이 높은 조합부터 우선 검토
지금처럼 잔금 일정이 정해져 있는 매매 잔금대출은 “될 상품을 빨리 찾는 것”과 동시에 “DSR에서 안 튀게 구조를 정리하는 것”이 같이 가야 합니다. 보유 중인 한도대출, 상환방식 선택, 거치 여부에 따라 결과가 크게 달라질 수 있어요.
추가로 현재 마이너스통장 사용 여부(사용액/유지 목적)와, 기존 보유주택의 향후 계획(임대/거주/유지)에 따라 최적의 구조가 달라질 수 있으니, 원하시면 그 부분까지 포함해서 가능한 선택지를 더 좁혀서 안내드리겠습니다.
