인천 미추홀구 학익동 아파트, 첫 주택담보대출 한도 어떻게 잡았는지(신용점수 700점대 사례)

상담 내용은 “인천 미추홀구 학익동 아파트(인하아리스타) 매수/잔금 목적의 주택담보대출”을 전제로, 고객님 소득 대비 상환여력과 타부채 반영 시 DSR이 어떻게 계산되는지부터 정리하는 방향으로 진행했습니다.

이 사례에서 핵심 포인트는 3가지였습니다.

1) 기대출 ‘없음’으로 인지했지만, 실제 심사에서는 ‘타부채 다건’으로 잡히는 구조

고객님이 체감상 “큰 대출이 없다”고 느끼셔도, 소액 다건, 카드성, 중금리/고금리 부채가 합산되면 DSR에 반영되어 주담대 한도에 영향을 줄 수 있습니다.

특히 금리가 두 자릿수대인 부채가 섞여 있으면, 같은 잔액이라도 월 상환부담이 크게 잡히는 편입니다.

2) 신용점수는 단일 점수보다 “기관별 편차”와 “부채 구조”를 함께 봐야 함

신용점수는 NICE와 KCB가 다르게 산출될 수 있고 기관/상품별로 주로 보는 기준이 달라 “점수 한 줄”만으로 단정하기 어렵습니다.

그래서 이 케이스는 점수 자체보다 다건 부채, 금리 수준, 상환방식이 주담대 심사에 주는 영향을 우선순위로 두고 점검했습니다.

3) 필요한 금액(1억 원 미만대) 맞추기 위한 접근: ‘한도 올리기’보다 ‘DSR 정리’가 먼저

이번 상담에서는 “무조건 더 받는 방법”이 아니라 가능한 범위 내에서 필요한 금액에 최대한 근접하도록 순서를 잡았습니다.

상담에서 정리한 진행 체크리스트(요약)

• 현재 부채 전체 리스트업(건수/잔액/금리/월상환액 기준으로 정리)
• DSR에 크게 잡히는 고금리·다건 부채부터 우선 영향도 산정
• 주담대 가능 한도는 ‘소득(연 4,000만 원대 초반)’ 기준으로 보수적으로 시뮬레이션
• 신용점수 편차가 있어도 진행 가능한 금융권/상품군을 분리해서 검토
• 잔금 일정에 맞춰 서류 준비(재직·소득·부채 확인 서류 중심) 동선 정리

결론적으로, 이 사례는 “주담대 자체 조건”보다 “기존 부채가 DSR에 어떻게 잡히는지”가 승인 가능 금액을 좌우하는 구조였습니다. 그래서 타부채 정리 가능 여부와 정리 시점에 따라 결과가 달라질 수 있어, 고객님 일정에 맞춰 현실적인 시나리오로 안내드렸습니다.

추가로, 현재 부채의 상환방식(원리금/만기일시)과 최근 3~6개월 내 신규/변동 내역 여부에 따라 계산이 달라질 수 있으니, 원하시면 부채 내역을 범위 형태로만 다시 정리해서 보내주시면(월 납입액 중심) 가능한 시나리오를 조금 더 촘촘하게 잡아드리겠습니다.