금천구 시흥동 스타빌리지 세입자 보증금 반환… 한도와 가능 조건을 정리한 상담

이번 사례는 “세입자 퇴거자금(보증금 반환)” 목적이 명확하고, 본인 명의 1주택(추가 주택 없음)이라는 점이 기본 전제에서 유리했습니다.

다만 임차권등기가 있는 상태는 금융기관이 리스크로 보는 항목이라, 무조건 한도를 밀어붙이기보다 현재 시세 범위, 선순위 권리관계, 보증금 규모의 적정성, 그리고 실제 반환 일정과 자금 집행 방식까지 함께 맞춰야 승인 가능성이 올라갑니다.

프리랜서의 경우도 소득이 연 1억 원 안팎이라면 “소득 증빙 형태”만 잘 갖추면 소득 자체가 걸림돌이 되진 않는 편입니다.

제가 상담에서 중점으로 본 체크 포인트는 아래였습니다.

• 담보가치: 주변 실거래/시세 범위와 보증금 규모의 관계(보증금이 시세에 근접하거나 일부 초과로 해석될 여지가 있는지)
• 권리관계: 임차권등기 설정 여부, 선순위 채권 유무, 말소 및 반환 프로세스
• 신용 및 부채: 신용 700점대 중반대, 대부 포함 다건 부채 보유 시 총부채 수준과 월 상환부담 추정
• 자금용도: ‘퇴거자금’으로 집행 구조를 설계(집주인 계좌로 단순 입금이 아닌, 반환 증빙과 흐름이 맞는지)
• 추가 계획: 보증금 반환 이후 남는 자금으로 개인부채 정리는 “가능하더라도” 목적자금과 혼재되지 않게 순서를 분리

정리하면, 이 케이스는 “최대한도”를 목표로 하되 임차권등기와 보증금 규모 이슈 때문에 서류와 자금 집행 설계를 정확히 맞추는 방식으로 접근하는 게 핵심입니다.

현재 시점의 정확한 시세 범위와 임차권등기 내용(등기부 문구), 보증금 반환 예정 방식에 따라 가능한 한도 범위가 달라질 수 있어요. 등기부 주요 내용과 보증금 반환 일정(대략적인 기간대)만 비식별로 알려주시면, 가장 현실적인 진행 시나리오로 다시 정리해드리겠습니다.