사업자금이 급했는데 임대업 소득이 적을 때 주택담보대출은 어떻게 접근할까

주택담보대출

60대

김**2026-02-10

# 세종특별자치시 새롬동

아파트에 기존 주택담보대출이 있는 상태에서 사업자금이 추가로 필요해서 상담을 받았습니다. 저는 단독명의이고, 주택은 이 집 한 채만 있는 상황이었어요. 세입자가 있고 보증금이 들어가 있어서, 추가대출이 되면 세입자 동의가 필요한지부터가 가장 불안했습니다. 또 금리를 대략 5~7%대 정도로 생각하고 있었는데, 그 수준에서 가능할지도 궁금했고요.

상담을 통해 먼저 정리된 건 “추가로 얼마나 가능하냐”는 게 감으로 되는 게 아니라 LTV(담보인정비율)랑 DSR(소득 대비 상환비율)을 같이 봐야 한다는 점이었습니다.

기존 대출이 2억 원대 초반 수준으로 잡혀 있는 상태라, 시세 범위와 보증금, 그리고 제 소득이 어느 정도로 인정되는지가 핵심이더라고요. 임대업은 막 시작 단계라 소득 인정이 제한적일 수 있다는 설명도 들었고, 그래서 당장 임대업 소득만으로는 추가가 어렵다는 안내를 받았습니다.

대신 제 소득 구조에서 어떤 부분을 더 준비하면 좋을지 방향이 잡혀서, 무작정 여기저기 조회 넣기 전에 정리된 느낌이었습니다.

리포트
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대출전문가 답변주택담보대출

제가 이 상담에서 가장 먼저 확인한 건 “기존 주담대가 있는 상태에서 추가자금이 가능한 구조인지”였습니다. 아파트 추가대출은 단순히 금리만 맞추는 문제가 아니라, 담보여력(LTV)과 상환여력(DSR)을 동시에 통과해야 합니다.

특히 세입자 보증금이 있는 경우엔 금융기관마다 임차보증금 차감 방식이 달라 실제로 나오는 한도가 달라질 수 있고, 고객님처럼 세입자 동의가 가능한 상황인지도 진행 단계에서 중요한 체크포인트가 됩니다.

이 사례에서 안내드린 핵심 판단 기준은 아래와 같습니다.

담보 측면: 아파트 시세 범위 대비 기존 대출이 2억 원대 초반 수준이라 추가여력은 “시세·보증금 반영 후” 재산정 필요
소득 측면: 직장인 소득은 비교적 안정적으로 반영되지만, 신규 임대업 소득은 발생 초기에는 인정 폭이 제한될 수 있음
금리 기대치: 5~7%대는 시장·조건에 따라 가능한 구간이지만, 한도 산정 결과와 신용·상환구조에 따라 달라질 수 있음
진행 포인트: 갈아타기 없이 추가만 볼지, 전체 구조(기존 대출 포함)를 재배치할지에 따라 전략이 달라짐

추가로 필요한 자금 규모와 보증금 조건, 그리고 소득 증빙 가능 형태(직장 소득 중심/사업 소득 반영 가능 여부)를 같이 맞춰보면 더 현실적인 시나리오를 잡을 수 있습니다. 원하시면 “추가대출만 보는 방식”과 “전체 대출 구조를 재설계하는 방식”을 각각 비교해서 안내드릴게요.