매출신고가 애매한 개인사업자 주택담보대출, “한 번에 2억”이 어려웠던 이유

이 사례의 핵심은 “부부 공동명의 + 개인사업자 소득인정(매출신고 여부) + 기존 담보대출 보유 + 원리금균등으로 2억 일괄 실행” 조건이 동시에 겹쳤다는 점입니다.

신용점수가 900점 후반대라도, 사업자 매출이 확인되지 않거나 개업 초기인 경우에는 금융사 내부 소득인정이 보수적으로 적용되어 한도와 상환방식에서 제약이 생길 수 있습니다.

상담에서 정리한 판단 포인트는 아래와 같습니다.

1) 담보 여력

30평대 아파트 시세는 8억 원대 중후반~9억 원 안팎으로 형성되는 구간으로 보되, 금융사는 평가 기준이 별도로 적용됩니다.

기존 은행 담보대출이 3억 원대 후반 수준이라 추가 한도는 “담보 여력 + 소득 인정 + DSR(총부채원리금상환비율)”을 함께 봅니다.

2) 소득(매출) 인정 구조

• 본인: 개업 초기이거나 매출신고가 거의 없는 업력은 소득 추정이 어렵게 잡힐 수 있습니다.
• 배우자: 사업기간이 더 길고 매출이 있는 쪽이 상대적으로 유리하게 반영될 가능성이 큽니다.

공동명의의 경우, 진행 방식에 따라 주채무자/소득 합산/지분 반영이 달라져 결과가 달라질 수 있습니다.

3) 원리금균등 2억 “일괄”이 어려웠던 이유

원리금균등은 매달 상환액이 즉시 발생해 DSR에 바로 반영됩니다.

저축은행 등 일부 2금융권 상품은 가능해 보일 수 있어도, “2억 원을 한 번에 원리금균등”으로 가져가려면 소득인정이 충분히 잡혀야 하고, 내부 한도·DSR 기준을 동시에 통과해야 합니다.

그래서 동일한 담보라도 1억씩 나눠 실행하는 방식은 선택지가 생기지만, 일괄 2억은 급격히 어려워지는 경우가 많습니다(고객님은 순차실행을 원치 않으셨습니다).

4) 실제 안내 드린 방향

매출이 아직 크지 않은 사업자라도 금융사에 따라 심사 로직이 달라 “진입 가능한 라인”이 생길 수는 있습니다.

다만 그 경우에도 대출 형태(상환방식, 한도, 금리구간)는 제한적으로 제시되는 경우가 많아, 고객님이 원하시는 ‘원리금균등 2억 일괄’과는 간극이 있었습니다.

추가로 확인되면 정확도가 크게 올라가는 항목들

• 부부 합산 소득으로 인정 가능한 자료 범위(최근 신고/증빙 가능 자료)
• 기존 담보대출의 금리·상환방식·남은 기간(DSR 영향)
• 추가자금의 용도(운영/생활/대환 여부에 따라 상품 선택이 달라짐)
• 원리금균등 외에 가능한 상환 옵션 수용 여부(예: 혼합형, 거치 후 분할 등)