전세 끼고 매수 후 세입자 내보낼 때, 아파트담보대출이 바로 안 나오는 이유 상담 후기

상담에서 가장 중요했던 포인트는 “세입자 퇴거 이후에 진행하는 담보대출”이 상황에 따라 구매자금이 아닌 다른 성격(생활안정자금 등)으로 해석될 수 있고, 그 경우 규제지역에서는 한도가 1억 원 안팎으로 제한되는 케이스가 많다는 점이었습니다.

고객님은 소득, 신용, 무주택 등 기본 요건은 매우 양호했지만, 규제는 개인 조건보다 ‘대출 목적 및 시점’에 따라 먼저 한도가 갈리는 경우가 있습니다.

이번 케이스에서 안내드린 판단 기준은 아래와 같습니다.

1) 세입자 퇴거 시점

세입자 퇴거가 매수(잔금) 시점과 얼마나 촘촘히 맞물리는지에 따라, 구매자금으로 인정될 여지가 달라집니다.

2) 대출 목적 분류

구매자금으로 진행되면 LTV 등 규정에 따라 산정되지만, 생활안정자금 등으로 분류되면 별도의 한도 규제가 적용될 수 있습니다.

3) 보증금(임대차) 영향

전세 보증금이 큰 경우에는 ‘전세가 있는 상태에서의 실질 담보여력’도 같이 보게 되어, 진행 구조를 잘 잡는 게 중요합니다.

4) 고객 기본 조건

연 1억 원대 초반 소득, 부채·신용 문제 없음, 무주택은 분명히 유리한 요소입니다. 다만 규제 한도 앞에서는 우선순위가 달라질 수 있습니다.

그래서 세입자 퇴거를 더 앞당겨 매수 일정과 맞추고, 구매자금 목적의 진행 요건을 충족하는 방향을 우선 대안으로 안내드렸습니다. 다만 퇴거 시점 조정은 임대차 일정, 협의 비용 등 현실 변수가 크기 때문에 고객님의 계획을 먼저 확정하시는 게 중요합니다.

일정이 정리되면 가능한 구조(필요 서류, 진행 순서, 예상 한도 범위)를 다시 비교해서 가장 안정적인 쪽으로 안내드리겠습니다. 추가로 정해진 날짜나 계약 진행 상황이 생기면 편하게 문의 주세요.